Пять сценариев для избушки: кому нужна дача в Ленинской слободе ?

Километрах в пяти от Кремля, на улице с революционно-домашним названием Ленинская Слобода, на высоком косогоре Москвы-реки стоит деревянный дом. Двухэтажный, с балконами, с богатой резьбой наличников и карнизов, он сложен в самом конце XIX века из лиственницы, доставленной из Архангельска. Этой лиственнице сносу нет: дома из нее в Скандинавии стоят по 400-500 лет, да и в России сохранились не менее древние храмы.

Возможность скорого сноса этого дома исключительно велика. Какова же возможность его сохранения?

Москва всегда была деревянным городом. Леса хватало, срубы сплавляли по рекам с севера, терема и избы строились, расширялись, горели, строились заново – так город жил от основания до середины позапрошлого века. Каменными были храмы, да немногие из царских построек – другим было не по чину. В петровские времена и вовсе запретили строить из камня везде, кроме Петербурга. И многие усадьбы старой Москвы, оштукатуренные, с колоннами, под штукатуркой хранят трехсотлетние бревна.

Сегодня в Москве деревянных домов очень мало. В лужковские времена именно они становились первой жертвой девелоперов. В согласовательных документах возник новый термин: «реставрация здания с заменой материалов на негорючие». Так называли снос деревянных особняков ради строительства бетонных новоделов с подземным бункером и мансардой. Именно это произошло с одним из старейших домов в Москве – усадьбой Трубецких в Хамовниках. Парадоксальным образом в бетонном муляже случился сильный пожар: только после него Москомнаследие решилось лишить новый дом охранного статуса памятника архитектуры. Другой деревянный дом, в основании восходящий к XVII веку – дом Всеволожских на территории фабрики «Красная Роза» – постановили реставрировать методом переборки. В результате древние бревна (нужно было заменить только нижний венец) раскатали и вывезли в неизвестном направлении, а дом, помнивший Наполеона, воссоздали из дачного кругляка.

Тем не менее, примеры настоящей научной реставрации деревянных зданий в Москве есть, и прекрасные. Несколько лет назад, после акций «Москвы, которой нет» со сбором подписей в Денежном переулке, отреставрировали дом Поливановых. Больше десяти лет с превеликим тщанием реставрировал дом своих предков швейцарец Кристофер Муравьев-Апостол, и в этом мае оживший дом принимал гостей на балу. В Москве есть реставрационная школа, специалисты и технологии, позволяющие продлить жизнь деревянных зданий: самых теплых, естественных, экологичных, полных памятью предков и скрипами духов дома.

В Ленинской Слободе деревянных построек несколько. Все они остались от металлургического завода Бари (в советское время – «Динамо»), в строительстве которого принимал большое участие гениальный инженер Шухов. Завод большей частью снесен, часть кирпичных корпусов сейчас реконструируется под вторую очередь бизнес-центра «Омега-Плаза». Прямо рядом с «Омегой» стоит деревянное здание заводоуправления: здесь Владимир Иванович Шухов безусловно бывал, возможно, даже жил в процессе строительства.

Осенью 2010 года вокруг особнячка началась активная деятельность: разбирали и вывозили стихийные гаражи, начали снимать с дома кровлю. Десант Архнадзора с подкреплением из телекамер и правнука инженера, Владимира Федоровича Шухова, главы фонда «Шуховская башня», несколько дней защищал деревянный дом, заявляя о его исторической и архитектурной ценности.

Работы полностью остановить не удалось: на наших глазах погибли наличники и карнизы. Но сноса тоже не произошло. Дом был реконструирован, надстроен мансардой, изменилась внутренняя планировка, во дворе появился стеклянный параллелепипед лестницы. Но бревна, пропитанные специальными средствами, остались прежними и снаружи дома, и в интерьере. Необычный офис с сочетанием старой лиственницы, стекла и металла, сотрудники квартировавшего тут «Йополиса» ласково называли «Избушкой».

Еще одна избушка того же времени, покрашенная бирюзовой краской, стоит на повороте улицы за клубом «Зона». До недавнего времени там был солидный офис, так что здание сохранилось очень ухоженным. Арендаторы переехали и дом законсервировали, закрыв окна ставнями. В таком состоянии деревянный дом может стоять без отопления годами – с деревом ничего критичного не случится.

Дом, с которого я начала рассказ, стоит слева от «Зоны», за железным забором. Это было общежитие для рабочих завода Бари. На заднем дворе сохранилась конюшня – кирпичный низ, бревенчатый верх, но ее состояние вызывает сомнение. Общежитие же выглядит ничуть не хуже, чем выглядело заводоуправление три года назад: оно требует реставрации, но абсолютно ремонтопригодно.

В героические дни борьбы за «дом Шухова» мы познакомились и с владельцем соседних двух зданий. Он мечтал продать участок с общежитием и конюшней площадью соответственно около 350 и 250 кв.м. за 54 миллиона рублей. К постройкам прилагался проект строительства 12-этажного бизнес-центра во всю ширину участка. Продажа состоялась , а строительство, к счастью, нет.

Нынешний владелец, известный московский девелопер «Стольный град», купил участок для небольшого офиса. В принципе, у нет задачи снести избушки, он мог бы и приспособить их, включив в современный проект. Но тут вступает логика бюрократии: на этот участок уже согласован ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), позволяющий разместить тут любые постройки площадью не больше 600 м.

Это значит, что перед инвестором стоит жесткий выбор: либо реставрировать существующие избушки, не пристраивая к ним ни метра новой площади, либо снести их и построить свой офис. Нечего объяснять, что в двухэтажном доме с анфиладой комнат современный офис со всем его техническим оснащением вместить не просто: избушка «Омега-Плазы» с творческой реконструкцией служит тому живым подтверждением. Но и мотивов возиться с реставрацией у инвестора нет: он потратит много времени и средств, но не сможет сделать здание достаточно комфортным, не получит налоговых вычетов и субсидий, как это было бы в США или в Европе.

Три недели назад два деревянных дома по адресу Ленинская Слобода, д. 19, к. 1 были вынесены на заседание Рабочей группы «Комиссии при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия», так же известной как «Сносная комиссия». Вопрос о сносе был отложен до получения дополнительных сведений. Члены комиссии выехали на место, осмотрели здания, обсудили ситуацию с архитектором и представителями заказчика.

Каковы же возможные сценарии для избушки?

1. На одном из ближайших заседаний «Сносная комиссия» не выразит несогласия со сносом, девелопер снесет оба здания и построит свой небольшой офис, площадь которого будет соответствовать утвержденному ГПЗУ. Этот вариант представляется исключительно вероятным.

2. «Сносная комиссия» выскажется за сохранение зданий и рекомендует другой комиссии, ГЗК, пересмотреть утвержденный ГПЗУ в сторону незначительного увеличения. Девелопер закажет проект реставрации зданий с приспособлением к современному использованию, предполагающий «интервенцию» новой архитектуры между двумя старыми зданиями. Примеров таких решений полно на западе, но не слишком много у нас: они требуют от девелопера и архитектора тщательности и изобретательности, не гарантируя сильного роста цены активов.

3. «Сносная комиссия» выскажется за сохранение зданий и рекомендует ГЗК пересмотреть утвержденный ГПЗУ в сторону радикального увеличения. Девелопер закажет архитектурный проект нового офисного центра (например, высотой с «Омега-Плазу»), в лобби которого в качестве обитаемого экспоната будет стоять отреставрированная избушка. В Москве до сих пор таких примеров не появлялось, да и изменение ГПЗУ не кажется вероятным.

4. «Сносная комиссия» выскажется за сохранение зданий, ГПЗУ не изменят, девелопер попробует «подарить» кому-нибудь избушку как экспонат для музея под открытым небом. В Москве ее могло бы принять Коломенское, но вероятность благополучного переезда и сборки дома силами бюджетного музея кажется крайне сомнительной. Легче поверить, что избушку в такой ситуации постигнет судьба дома Всеволожских. Можно подумать о частных музеях, например, «Этномире» в Калужской области. В этом случае можно надеяться на добросовестную «телепортацию» домика, если стороны договорятся о затратах на перевоз. «Этномир» получит еще один подлинный дом в коллекцию, «Стольный град» – пустую площадку для офиса площадью 600 м, все будут счастливы, только Москва немножечко обеднеет.

5. «Сносная комиссия» выскажется за сохранение зданий, ГПЗУ не изменят, девелопер махнет рукой и продаст участок. Можно пофантазировать, что его купит дальновидная «Омега-Плаза», пригласит ресторатора Новикова и декоратора Патлиса и откроет «Дачу в Ленинской Слободе». Летом ветер с Москва-реки будет развевать легкие шторы, во дворе под липами будет кипеть самовар и играть патефон, офисные сотрудники в полотняных штанах будут провожать взглядом прогулочные катера, офисные сотрудницы – пить чай из блюдец. Зимой в жарко протопленном доме будут подавать густой борщ и наливки, на стеклах будут морозные узоры, у голландской печи на широких половицах будет спать кошка, дымок из трубы будет подниматься высоко над башнями Симонова монастыря.

До революции улица называлась Старой Симоновской Слободой, а вот в 1922-50 годах ее часть была «площадью Возрождения». Почему - бог весть, но, может быть, тут осталось немного запала для Возрождения?

ОРИГИНАЛ